Круглий стіл 25 червня: Тези та презентації учасників

IMG_0409

25 Червня 2015 року відбувся другий круглий стіл на тему «Поточний стан розвитку ринку землі та напрямки розвитку кадастрової системи в Україні» – чергова зустріч у рамках цілого ряду запланованих дискусій з нагальних питань земельної реформи в Україні.

Захід відвідали, як і очікувалось, найбільш активні та небайдужі представники наукових кіл, держслужбовці та представники громадськості, які поділилися своєю думкою щодо того, яким є ринок землі в Україні наразі і який напрямок варто обрати для найбільш ефективного розвитку цієї сфери у найближчому майбутньому.

Першим експертом, що представив свою доповідь, стала кандидат економічних наук, завідувач відділу земельних відносин Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки» Ольга Василівна Ходаківська (презентація). Тема її виступу звучала як «Розвиток земельних відносин в  аграрному секторі України». Станом на 1 січня 2014 року в приватній власності перебуває 74,6% сільськогосподарських угідь. Якщо оцінювати розподіл сільськогосподарських угідь України за категоріями господарств, то матимемо наступну картину: площа земель у господарствах населення зросла у шість разів, а площа земель у сільськогосподарських підприємствах, у свою чергу, скоротилась у 2,4 рази. Структура розпайованих сільськогосподарських угідь за способами їх використання: 20,6% земель не використовуються або використовуються без земельного оформлення, близько 62% – передано в оренду за договором, а близько 17% – приєднано до ОСГ (особистих селянських господарств).

IMG_0405

За даними Держземагенства, в ході реорганізації в Україні створено і функціонує майже 38 тисяч нових агроформувань, в користуванні яких налічується 18,5 мільйонів га сільськогосподарських угідь або 44,6% їх загальної площі. Найбільша питома вага земельних угідь знаходиться в користуванні товариств з обмеженою відповідальністю (ТОВ) – 48,8% (9056 тис. га), найменша у акціонерних товариств (АТ) – 4,5 % (832 тис. га).

Поширеною формою землекористування в країнах Європейського Союзу є оренда сільськогосподарських угідь. Країни ЄС між собою досить відрізняються кількістю угод на ринку оренди. Зокрема, сільськогосподарські підприємства Словаччини та Чехії здійснюють господарську діяльність переважно на орендованих землях, частка яких у загальному розмірі землекористування становить понад 90%. Фермерські господарства Франції, Бельгії, Німеччини та Естонії мають понад 60% орендованих земель, Великобританії – понад 40%. Найнижча частка орендованих земель в Ірландії, Данії, Фінляндії та Австрії – до 30%. У більшості країн ЄС частка орендованих сільськогосподарських угідь у загальній площі сільськогосподарського землекористування має тенденцію до збільшення.

Нині сільськогосподарські підприємства ведуть господарську діяльність переважно на орендованих землях, частка яких у їх загальному землекористуванні становить понад 92%. У попередні роки договори оренди в основному укладались із тими господарствами, які отримали земельні паї. Однак нині ця тенденція змінилася. Станом на 01.01.2014 року біля 50% договорів оренди в Україні було укладено з іншими суб’єктами господарювання, які утворюються у результаті ринкових трансформацій.

З 7 квітня 2015 р. набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» № 191-VIII від 12.02.2015 р., яким встановлено мінімальний термін оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства на рівні 7 років.

На думку пані Ходаківської, від даного нововведення ситуація на ринку оренди кардинально не зміниться, особливо в тому, що стосується строків оренди.

IMG_0407

Не менш важливим чинником поліпшення форм і умов розрахунків з орендної плати є конкуренція на ринку оренди та формування взаємовигідних відносин між орендарем та орендодавцем. У результаті, протягом останніх років, ціни на основні види сільськогосподарської продукції, що видається в рахунок орендної плати не перевищують цін продукції, реалізованої переробним підприємствам.

Аналізуючи проблеми орендних земельних відносин слід враховувати інтереси як власників земельних паїв – орендодавців, так і орендарів. Частка орендної плати за земельні паї у структурі витрат на виробництво продукції рослинництва у сільськогосподарських підприємствах перманентно зростає, досягнувши у 2013 р. – 12,3%.

Наприкінці доповіді Пані Ходаківська наголосила на основній думці свого виступу, а саме: невід’ємною складовою залучення інвестицій є економічна, фінансова і політична стабільність, а не існування ринку земель чи його відсутність.

Реальне збільшення надходжень до бюджетів усіх рівнів можна забезпечити шляхом підвищення ефективності використання земель та прибутковості галузі сільського господарства в цілому. Важливу роль у вирішенні даного питання може відіграти розвиток переробки сільськогосподарської сировини та експорт продукції кінцевого споживання з високою доданою вартістю, що сприятиме стабілізації зайнятості в аграрній сфері, збільшенню бюджетних надходжень, розвитку сільських територій і т.д.

IMG_0412

Одним із основних завдань земельної реформи має бути збереження існуючих сільськогосподарських підприємств та фермерських господарств, створення сприятливих умов для розвитку сімейних ферм, які мають стати осередком сільської зайнятості та розвитку сільських територій.

Голова Держгеокадастру Максим Петрович Мартинюк зазначив глибину аналізу, який продемонструвала пані Ходаківська і в контексті цієї доповіді відмітив: статистичні дані та фактичний багаж лише підтвердили ті тенденції, які «відчувались інтуїтивно».

IMG_0402

Одразу після цього слово взяв директор Департаменту державного земельного кадастру Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Ігор Олександрович Долинський (презентація), який надав багато статистичного матеріалу, наданого службою Держгеокадастру на основі досліджень останніх років. Тема його доповіді звучала наступним чином: «Стан ведення державного земельного кадастру та його пріоритетні напрямки розвитку».

У першій частині виступу пан Долинський запропонував присутнім оглядову оцінку системи обліку земель. У 2015 році кількість сільськогосподарських земель у порівнянні з 2014 роком зменшилась на 13 тис. гектарів, тоді як площа лісів збільшилась на 5,9 тис. гектарів. Також збільшилась площа забудованих земель – на 7,8 тис. гектарів, порівняно з 2014 роком. Відкритих заболочених земель побільшало на 1 тис. гектарів, а сухі відкриті землі з особливим рослинним покривом у 2015 році лишилися незмінними по відношенню до 2014 року.

IMG_0428

За 20 років в розподілі земельного фонду України між основними землекористувачами та власниками землі відбулися наступні зміни:

  • площа земель які знаходяться у власності чи користуванні сільськогосподарських підприємств зменшилася на 23903,9 тис. га (39,6 %); проте площа земель, які фактично використовуються громадянами навпаки збільшилась на 14881,6 тис. га (24,7 %);
  • площі земель, якими володіють або користуються заклади, установи, організації, промислові та інші підприємства, підприємства та організації транспорту, зв’язку, частини, підприємства, організації, установи, навчальні заклади оборони майже не змінилися і станом на 01.01.2015 становить 2309,8 тис.га, що на 28,0 тис. га менше ніж станом на 01.01.1995;
  • площа земель, які знаходяться у лісогосподарських підприємств збільшилася на 1666,0 тис. га (2,8 %);
  • площі земель запасу збільшилися на 7421,8 тис. га (12,3 %) і становлять 10775,7 тис. га.;

Решта земель (863,7 тис. га) знаходяться у власності або користуванні інших землекористувачів, ця площа є майже незмінною порівняно з 1994 роком.

IMG_0424

Пан Долинський перерахував пріоритетні, на його погляд, напрямки розвитку державного земельного кадастру: по-перше, це наповнення Державного земельного кадастру актуальними відомостями. По-друге – надання доступу до відомостей Державного земельного кадастру органам місцевого самоврядування та органам державної влади. Серед інших важливих завдань – надання вільного доступу до відомостей про володільців прав на земельні ділянки через мережу Інтернет, створення веб-сервісів для замовлення відомостей Державного земельного кадастру та вдосконалення програмного забезпечення Державного земельного кадастру. У довгостроковій перспективі варто звернути увагу на забезпечення інформаційної взаємодії з іншими кадастрами та інформаційними системами, як реалізації директиви Європейського Союзу (INSPIRE).

Третій доповідач, професор, доктор економічних наук Йосип Миколайович Дорош, Директор Державного підприємства «Київський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» (презентація) розпочав свій виступ з того, що наголосив на важливості реєстру земельних ділянок, що розпочався з 2013 року. Основну частину доповіді експерт присвятив проблемам та шляхам вирішення ведення державного земельного кадастру та здійснення землеустрою.

IMG_0437

Пан Дорош окреслив такі засади розвитку сільськогосподарського землекористування: формування земельних масивів для створення сталих землекористувань, формування екологічних та господарських обмежень у використання земельних масивів, розробка заходів щодо захисту земель у масивах від деградаційних процесів, збереження та відтворення родючості   грунтів, створення об’єднань власників земельних часток (паїв), земельні ділянки яких включені до земельних масивів.

Не менш важливим є залучення органів місцевого самоврядування до створення об’єднань власників земельних часток (паїв) із наданням їм права виступати стороною договірних процесів в частині неоформлених земельних ділянок (неоформлена спадщина, відумерла спадщина і т.д.) які входять до сформованого земельного масиву.
Пан Дорош також коротко описав процес делегування органам місцевого самоврядування права укладення договорів оренди з орендодавцями, а також забезпечення укладення договорів оренди земельних масивів шляхом вибору уповноваженої особи від власників земельних часток (паїв). Облік договорів оренди органами місцевого самоврядуванння з подальшою подачею органами самоврядування цих договорів до реєстраційної служби.

Нарешті, орендар має право використовувати земельні масиви після внесення їх до обліку у органах місцевого самоврядування, а паралельно має здійснюватись розробка законодавчих та нормативних актів щодо регулювання процедури формування земельних масивів та порядку передачі їх в оренду.

IMG_0444

В результаті пропозицій щодо формування земельних масивів ми, як стверджує експерт, отримаємо можливість запровадити ринок оренди земель (оскільки об’єктом оренди стане не окрема земельна ділянка, а цілісний земельний масив, і він може  бути запропонований різним орендарям). Сільські територіальні громади, у свою чергу, отримують можливість безпосередньо брати участь у формуванні ринку оренди земель та відстоювати інтереси територіальних громад. Орендар отримує стабільний цілісний масив земель, що є основою сталого землекористування. У держави з’являються механізми щодо здійснення заходів з охорони земель, а сформовані земельні масиви з чітко вираженими межами створять передумови: для обміну земельними ділянками як всередині, так і між масивами, а також для продажу земельних ділянок в межах одного масиву.

Не менш цікавою і змістовною за доповіді виявилась і дискусія, що, за регламентом круглого столу, розпочалась після виступів у рамках основної програми.

IMG_0447

 Пан Долинський одразу прокоментував останній виступ і заявив, що станом на сьогодні у нас Законом про Земельний кадастр передбачено чотири типи об’єктів державного земельного кадастру: це землі в межах державного кордону території України, землі в межах адміністративно-територіальних одиниць, обмежені для використання, та такі об’єкти, як земельна ділянка. Всі ці об’єкти підлягають обов’язковій реєстрації. Що стосується помилок, які були допущені у процесі автоматизованого перенесення у Державний Земельний Кадастр: відверто кажучи, значна частина даних була перенесена з геодезичними помилками виконавців земле оціночних робіт. Є помилки в топології, є помилки, пов’язані зі статусом земель – скоро з’явиться можливість виправляти такі прикрі невідповідності за допомогою нового вдосконаленого програмного забезпечення.

IMG_0488

Серед питань, поставлених пану Дорошу з приводу його виступу, було і таке, що стосувалось апробації ідеології формування земельних масивів, запропонованої експертом. Пана Анатолія Юрченка (Державна екологічна академія) цікавило, як до такої концепції поставилось місцеве населення (якщо, звісно, є у наявності така інформація) і яка подальша процедура організаційно-правового характеру – з огляду на «потенційну проблемність» такої ситуації. Є експериментальне господарство у Київській області (Білоцерківський район), яке створило спілку власників паїв, тісно працюють з сільським головою у цьому контексті. Треба визнати, що кількість неврегульованих законодавчо питань дійсно висока – і, на додачу, наразі йде об’єднання територіальних громад, що певним чином уповільнює процес. Але така концепція напрочуд добре сприймається сільськими громадами – це, природньо, надає наснаги та ентузіазму. Формула, рецепт звучить так: «Я вважаю, що наша задача – надати людям можливість вибору: хочеш – сам здавай в оренду, а хочеш – долучайся до спілки і здавайте, так би мовити, масивом». Ключовим моментом тут є наявність альтернативи, і таку можливість необхідно законодавчо закріпити. На жаль, ще існують такі перешкоди, як недостатня вивченість питання – немає вузькоспеціалізованих досліджень, що слугували б фундаментом для більш-менш вірогідних прогнозів.

Присутні представники громадських організацій – пан Станіслав Горбатович («Спілка оцінювачів землі») та пан Олександр Бредіхін («Фонд сприяння захисту землі») поділилися своєю позицією з приводу концепції розвитку ринку землі, напрямку розвитку кадастрової системи та головних проблем цієї сфери.

Олександр Бредіхін звернув увагу присутніх на наступну ситуацію: ми повертаємося до стану справ, коли нам достатньо було видати сертифікати на земельні паї, закріпити їх за масивами, оформити це відповідно до законодавства в правовому полі – і питання було вирішено. Найбільш проблемною технічною частиною, на думку експерта, є гарантування прав власності; прийняття ж на рівні держави чи регіону певних рішень, пов’язаних з використанням та охороною земель – досі є слабким місцем. Ми, власне, втратили облік земель – навіть той, який вівся в перехідному періоді з 80-х років до 2000 року (йдеться про відому форму «6-зем»). Цю форму не варто було втрачати – натомість, її слід було модифікувати, модернізувати і вже тоді виходити на питання землекористування. Зараз якраз час для поміркованих рішень, які дадуть нам змогу створити або хоча б підійти до створення концепції розвитку земельної реформи – інакше проблеми спіткатимуть нас доти, доки ми не визначимо концептуальні засади земельної реформи. Раціональне використання земель, охорона земель – це те, чому приділяється небезпечно мало уваги. Ми не даємо землевласнику можливості впливати на процес використання його земельної ділянки.

IMG_0458

Станіслав Миколайович Горбатович, посилаючись на доповідь пані Ходаківської, одразу нагадав про відсутність в Україні законодавства, яке дало б право відмінити мораторій. Основною метою останнього десятиліття було побудування саме ринкових земельних відносин – адже Україна орієнтується на європейські стандарти. В свою чергу, ринок землі без оцінки – беззмістовне поняття, а, прирівнявши землю до нерухомості, ми значно ускладнили оцінювання.

IMG_0463

На питання модератора зустрічі про можливі зміни в системі оцінки землі, пан Горбатович однозначно відповів, що методологія цього процесу можна залишити у нинішньому вигляді. За прямолінійним та влучним висловлюванням експерта, «оцінкою займаються всі, кому не лінь», і це обставина негативного порядку. Якщо буде відкритий ринок земель, то нормативна грошова оцінка стане непотрібною, і необхідно буде розробляти новий алгоритм оцінки.

Постійний радник проекту «Твіннінг» Стефан Вербунт дав свій експертний коментар з приводу ситуації з оцінкою землі в Україні. Він однозначно заявив, що, який би шлях розвитку у цій сфері не обрала наша держава, наявність ґрунтовного та надійного кадастру – це абсолютна необхідність, найперший пріоритет. Зняття мораторію, підкреслив він – це не самоціль. Друге питання – права власності, законність власності на землі: для відкриття ринку землі мало просто запровадити ринки, спершу потрібно створити передумови для їх успішного функціонування. Наявну кадастрову систему в Україні пан Вербунт оцінив як достойну, але таку, що потребує наповнення актуальною інформацією. До того ж, кадастр має бути прозорим та максимально доступним.

IMG_0474

Завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування України, доктор економічних наук Андрій Геннадійович Мартин побудував свій виступ, виходячи з умовної позиції конкретного власника конкретної земельної ділянки (їх в Україні майже 7 мільйонів). Проблема в тому, що власники земельних ділянок не довіряють один одному. Пан Мартин однозначно погодився з тезою про те, що кадастр повинен бути простим та зрозумілим, а також проте, що він в жодному разі не може стати самоціллю, «річчю у собі».

Для власника ділянки головне – бути переконаним, що характеристики об’єкту власності зафіксовані належним чином, а також є проста процедура, за допомогою якої можна виправити помилки (якщо такі є). З приводу державного регулювання пан Мартин стверджує: немає так званих «державних інтересів» – є інтереси певних державних чиновників, що перебувають у даний момент на посаді. Виходячи з цього, експерт припускає, що, відкриваючи ринок сільськогосподарських земель, левову частину обмежень спокійно можна обійти. Також експерт згадав про проблеми, пов’язані з наявністю кількох співвласників на землю, особливо юридичну сторону такої ситуації.

Пан Дорош та пан Мартин коротко (наскільки дозволяв регламент Круглого столу) обговорили роль та участь держави у реформуванні кадастру, небезпеку примітивістського підходу до цього аспекту та можливу мінімізацію державного втручання.

IMG_0477

Незалежний консультант у сфері економіки фінансів і управління, заступник директора Інституту економіки та менеджменту АПК Київського національного економічного університету, кандидат економічних наук Павло Коваль, взявши слово, зауважив, що консолідація земель, на його думку – це абсолютно слушна ідея, що являє собою світовий тренд. Збільшується середнє земельне користування фермерів і в США, і у державах Західної Європи. Але в цих країнах для цього є юридичний базис, а як це зробити сьогодні в Україні – залишається питанням. Якщо проаналізувати найгостріші проблеми, що обговорювались на цій зустрічі, виходить, що все зводиться до прозорості ринку землі. Суть не в тому, щоб швидко цей ринок запровадити, а в тому, щоб налагодити механізм кадастру, юридичні аспекти передачі земель тощо, щоб максимально швидко перейти від неефективного менеджменту до ефективного. На думку пана Коваля, доцільно буде одночасно і готуватись до зняття мораторію, і робити фактичні спроби практичних дій у цьому напрямку. Вся інформація про землю міститься у її ринковій ціні, ці дані потрібно, так би мовити, «розшифрувати», але це складно зробити за відсутності ринку земель.

IMG_0495

Сделать репост
  • 21
  •  
  •  
  •  
  •  
    21
    Shares